Đọc thế đất khi đất đã bị san phẳng và chia lô
Loan đầu dạy đọc thế đất: chỗ cao chỗ thấp, dòng nước, hướng dốc, thế núi. Nhưng phần lớn đất người ta mua hôm nay là đất đã bị san phẳng và chia thành lô vuông vắn — mọi dấu hiệu tự nhiên đã bị xoá đi.
Vậy còn đọc được gì? Khá nhiều, nhưng phải đọc bằng cách khác và biết trước chỗ nào mình không đọc được nữa.
San nền xoá mất cái gì
Gọi tên ra thì biết mình đang thiếu gì.
Địa hình gốc. Chỗ nào vốn là gò, chỗ nào là trũng — sau khi san thì nhìn bằng mắt không ra.
Đường thoát nước tự nhiên. Nước vốn chảy theo lối nào, tụ ở đâu. Đây là thứ mất đi mà hậu quả thì không mất: chỗ trũng cũ được lấp lên vẫn là chỗ đọng nước khi mưa lớn.
Ranh giới cũ: bờ ruộng, mương, ao, đường mòn.
Lớp đất mặt. Đất san thường là đất chở tới, không phải đất tại chỗ.
Điểm quan trọng: san phẳng đổi cái nhìn thấy, không đổi cái nằm dưới — và phần nằm dưới mới là phần ảnh hưởng tới móng nhà và tới nước.
Đọc lại bằng nguồn khác
Đây là phần thay thế cho việc nhìn bằng mắt.
Ảnh vệ tinh cũ. Nhiều dịch vụ bản đồ cho xem ảnh các năm trước — đây là cách nhanh nhất để thấy mảnh đất này trước kia là gì: ruộng, ao, mương, hay đã là đất ở.
Hỏi người ở lâu trong khu. Họ nhớ chỗ nào xưa là ao, năm nào ngập tới đâu. Nguồn này đáng giá hơn mọi bản đồ.
Nhìn khu xung quanh chưa san. Thửa bên cạnh còn nguyên thì cho bạn biết cốt đất gốc ở đâu.
Đọc cốt nền của đường và của nhà đã xây. Nhà xung quanh nâng nền cao là một tín hiệu rất rõ.
Và loạt bài đã có mục riêng về đọc thế đất bằng bản đồ và ảnh vệ tinh, cùng mục về những gì nằm dưới mảnh đất — hai mục đó áp thẳng vào đây.
Cái vẫn đọc được bằng mắt tại chỗ
San phẳng không xoá hết mọi thứ.
Hướng dốc còn sót lại. Nền san bao giờ cũng có độ dốc thoát nước — đứng nhìn kỹ hoặc đổ một ít nước là thấy.
Quan hệ với đường. Lô cao hơn hay thấp hơn mặt đường là thứ quyết định nước mưa chảy vào hay chảy ra.
Thế của cả khu, không phải của riêng lô. Cả khu nằm ở chỗ thấp so với vùng xung quanh thì việc san từng lô không đổi được điều đó.
Gió và nắng — hai thứ này san nền không đụng tới, và chúng vẫn đọc được bằng cách đứng tại chỗ vào các giờ khác nhau.
Vật cản xung quanh: nhà cao, tường rào lớn, cột điện, cây to. Loan đầu đô thị vốn đã đọc mấy thứ này thay cho núi và sông.
Phần kỹ thuật quan trọng hơn phần hình thế
Nói thẳng vì đây là chỗ tiền bạc và an toàn nằm ở đó.
Đất mới san thì nền chưa ổn định. Đất đắp cần thời gian và cần được đầm đúng cách; xây lên nền chưa ổn định là chuyện của móng và của kết cấu.
Hỏi rõ: san bằng đất gì, đắp cao bao nhiêu, đầm thế nào, san từ khi nào. Bốn câu này quan trọng hơn mọi phân tích hình thế.
Và đây là việc của kỹ sư địa chất và kỹ sư kết cấu, không phải việc của người xem thế đất. Với mảnh đất nghi ngờ thì khảo sát địa chất là khoản đáng chi — nó rẻ hơn nhiều so với việc xử móng sau này.
Xem cả chuyện thoát nước của toàn khu: cống, mương, hướng thoát. Một lô đẹp trong một khu thoát nước kém thì vẫn ngập.
Khi hai nguồn nói ngược nhau
Tình huống thường gặp: ảnh cũ cho thấy đây từng là ao, mà người bán nói đất tốt.
Không vội kết luận ai sai. Đất lấp ao vẫn xây được — vấn đề là xây thế nào và tốn thêm bao nhiêu, chứ không phải được hay không.
Dùng thông tin ấy để hỏi tiếp, không phải để bỏ đi ngay: lấp từ năm nào, lấp bằng gì, mấy nhà xung quanh xử móng ra sao.
Và dùng nó để tính vào giá. Một mảnh cần móng sâu hơn thì phần chênh ấy phải nằm trong bài toán ngay từ đầu.
Còn nếu người bán phủ nhận điều mà ảnh vệ tinh cho thấy rõ thì cái bạn vừa biết không phải về mảnh đất — mà về người bán.
Lô trong một khu chia đều: so lô nào với lô nào
Khi cả khu đã vuông vắn như nhau thì việc so chuyển sang mấy trục khác.
Vị trí trong khu quan trọng hơn hình lô. Lô đầu dãy, lô góc, lô giữa, lô cuối đường cụt — bốn vị trí ấy khác nhau về nắng, gió, tiếng ồn, bụi và cả chuyện thoát nước.
Lô góc thì thoáng hai mặt nhưng cũng chịu nắng và bụi hai mặt, và thường đắt hơn. Được gì mất gì thì tuỳ hướng cụ thể.
Lô cuối đường cụt ít xe qua lại, nhưng cần xem chỗ quay đầu xe và đường thoát nước cuối tuyến.
Xem cả hạ tầng đi kèm từng vị trí: hố ga, trạm điện, chỗ tập kết rác. Mấy thứ này trên bản vẽ phân lô nhìn rất nhỏ mà ở thật thì ngay trước cửa.
Và đi bộ cả khu vào hai giờ khác nhau trước khi chốt lô — cách này cho biết nhiều hơn là đứng nhìn đúng mảnh mình định mua.
Ba điều gọn lại
Một, san phẳng đổi cái nhìn thấy chứ không đổi cái nằm dưới — chỗ trũng cũ được lấp lên vẫn là chỗ đọng nước khi mưa lớn.
Hai, đọc lại bằng ảnh vệ tinh các năm trước và bằng cách hỏi người ở lâu trong khu; cốt nền của đường và của nhà đã xây xung quanh là tín hiệu rất rõ.
Ba, với đất mới san thì bốn câu hỏi về đất đắp và cách đầm quan trọng hơn mọi phân tích hình thế — và khảo sát địa chất rẻ hơn nhiều so với xử móng sau này.